Pendant combien de temps doit-on choisir de rembourser son crédit immobilier ?
Sur 15 ans ou sur 30 ans ? Dans le premier cas, vous paierez moins d’intérêts mais la mensualité sera plus élevée. Dans le second, vous emprunterez davantage et/ou vous ferez baisser la mensualité mais les intérêts seront plus élevés.
La durée de remboursement idéale n’existe pas. Pour choisir la vôtre, basez-vous sur ces deux règles de base du crédit immobilier.
Bien calculer les délais de remboursement
Plus le délai de paiement du crédit est restreint, moins les intérêts seront élevés. Une solution économique mais qui peut empêcher d’acheter car la mensualité est plus élevée ;
– Plus le remboursement est long, plus l’échéance baisse et/ou le montant emprunté augmente. Mais les intérêts peuvent atteindre des montants trés élevés, surtout si la durée dépasse 30 ans.
L’ objectif est donc d’équilibrer le montant des mensualités, le capital emprunté et le coût global du crédit en fonction de votre objectif.
Allonger la durée pour pouvoir d’acheter :
Impossible d’acheter en empruntant sur 15 ans ? En allongeant la durée de remboursement, vous empruntez plus à mensualité constante. Une solution souvent employée par les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, dont le budget est peu élastique.
Pour une échéance mensuelle de 1.000 €, vous empruntez sur 15 ans 141.824 € à 3,30 % et vous payez 38.176 € d’intérêts. Avec un prêt sur 25 ans à 3,70 %, le capital monte à 195.536 €, les intérêts atteignant 104.464 €.
Autre possibilité offerte par les emprunts au long cours : ils font baisser la mensualité à capital emprunté équivalent. Les emprunteurs à revenus modestes peuvent ainsi décrocher leur prêt en ramenant l’échéance en dessous des 33 % de capacité d’endettement. Rappelons que vos remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser le tiers de vos revenus. Pour en savoir plus : Monter son plan de financement
Pour un emprunt de 150.000 € à 3,30 % sur 15 ans, la mensualité atteint 1.058 €, les intérêts 40.440 €. Vous devez gagner au moins 3.174 € pour décrocher ce prêt. A 3,70 % sur 25 ans, l’échéance descend à 767 € par mois et les intérêts grimpent à 80.100 €. Un revenu de 2.301 € minimum est nécessaire pour obtenir cet emprunt.
Pour mesurer l’impact de l’allongement du crédit sur le capital, la mensualité et les intérêts, reportez-vous à nos calculettes.
Crédit : plus c’est long, plus c’est cher :
Plus la durée de remboursement s’allonge, plus le coût du crédit est élevé. L’amortissement du capital s’alonge, or, c’est justement sur ce capital que sont calculés les intérêts.
Autre facteur qui rend la facture plus lourde : avec un prêt de longue durée, la banque prend davantage de risques. Le taux d’un crédit sur 25 ans est toujours supérieur à celui d’un emprunt sur 15 ans. Pour en savoir plus : Comment calcule t-on les taux d’intérêt ?
Vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans, veillez à raccourcir la durée le plus vite possible. Pour y parvenir, vous pouvez augmenter la mensualité si vos revenus progressent. Une faculté offerte par les crédits évolutifs.
Autre solution : rembourser une partie du crédit par anticipation. Mais dans ce cas, tenez compte des pénalités pour remboursement anticipé et des différents frais liés à cette opération. Pour en savoir plus : Rembourser un prêt immobilier par anticipation
Les risques des crédits de plus de 30 ans :
98,9 % des prêts immobiliers se remboursent sur moins de 30 ans. Mais certaines banques proposent des durées plus longues, qui peuvent aller jusqu’à 50 ans. Une solution très onéreuse puisque les intérêts sont plus important que le capital emprunté.
Ces crédits au très long cours sont trés risqués. Leur taux d’intérêt est toujours révisable. Une hausse des taux ne peut pas se répercuter sur la durée puisque celle-ci est déjà rallongée. Du coup, c’est la mensualité qui s’élève.
Autre écueil : les assurances sont difficiles voire impossibles à obtenir sur les très longues durées. En cas de décès ou d’invalidité, vous devrez supporter l’intégralité du remboursement.
Enfin, avec un prêt sur plus de 30 ans, on amortit très peu de capital les premières années puisque pendant celles-ci, la mensualité rémunère essentiellement des intérêts. Résultat : en cas de revente préssée (divorce, mutation ou autre) et encore plus en cas de chute du marché de l’immobilier, le prix de vente pourra être insuffisant pour couvrir le remboursement du prêt.